nba录像尼克斯_VP电竞

  6月20日,亚洲最大的综合铁路客运枢纽——北京丰台站开通运营,背后的承建商是“开路先锋”

  除了大型基建业务,近几年,中国中铁在房地产方面的投资热情也不容小觑,时常活跃在重点城市的土地市场。

  与另一家央企中铁建在京沪“两开花”不同,中国中铁的拿地势头相较去年已收敛许多。今年上半年,其在战略大本营北京的土拍市场上未有收获,但近期却在上海以超60亿总价强势拿下两宗地块。

  先是中铁诺德以超20亿元底价,独立竞得自贸区临港新片区纯宅地,随后中铁置业联合中铁诺德以40.22亿元竞得青浦区一宗地块。

  中国中铁的房地产开发旗舰平台是中铁置业,拥有北京、上海、华南、中南、西北、西南、东北、山东8家区域公司,有全国化布局的战略,长三角也是其深耕的区域之一,拿地不足为奇。

  而中铁诺德则隶属于中国中铁二级子公司中铁建工集团,以开发商办地产为主,上海诺德国际中心是其标杆项目之一。

  近期在上海拿下的两宗地块,是中铁诺德首次布局上海住宅市场,这家公司虽有住宅产品体系,但在一个相对陌生的市场,能展现出怎样的开发能力还是未知数。

  除了中铁置业与中铁诺德这两个平台在上海携手拿地外,今年上半年,中国中铁的房地产业务在广州、贵阳、合肥还有大手笔布局,总拿地金额超120亿,但拿地主体并不限于以上两个平台,中铁集团下属的各工程局也有现身。

  中铁系上半年部分拿地及金额情况。界面新闻整理

  从公开信息来看,中铁系上半年拿地金额能挤入行业前20名,同比来看,今年的拿地规模少于去年同期。据中指研究院数据显示,2021年上半年,中铁系拿地总金额达156亿元nba录像尼克斯_VP电竞,当时排在29名。

  虽然有所下滑,但一个明显的信号是自去年以来的提速。在2020年上半年,中铁系的拿地金额只有约40亿元,排名行业第99名,还比不上此次在上海的一宗地块成交价。

  从整合初期要冲刺行业前五的雄心,到如今依然徘徊在50名开外,中铁系的房地产业务经历了多年起伏波折。

  谱系庞杂整合难

  2005年,国资委将房地产开发确定为中国中铁的主营业务,有了“准入证”的中铁系开始全面进军房地产业。

  早期的中铁系房地产业务是以其基建主业的优势,拿旧城改造、新城及新城区建设,以及与一些地方政府合作,在承办市政工程的地段提供房地产开发服务。

  同集团的体系一样,中国中铁旗下各工程局、设计院均有房地产子公司nba录像尼克斯_VP电竞,业绩相对突出的是中铁二局、中铁建工以及中铁四局,这几家公司起步较早且已形成一定规模。

  在2007年同时赴港、A股双平台上市之前,中国中铁决定将房地产业务整合,成立了旗舰平台中铁置业, 预期通过该平台和多家子公司或联营公司共同经营房产业务,整合内部系统房地产开发资源,以做大做强房地产板块。

  “2011年房地产业务板块收入达到225亿元,进入国内行业前十,2016年进入行业前五。”在成功上市后,中国中铁曾对房地产业务寄予厚望。

  但其面临的第一个难题,就是从事地产业务的子公司、孙公司谱系庞杂且难以管理,部分子公司下属的房地产公司仍然在全国各地拓展房地产业务,让其在投资、设计、品牌营销等方面难以形成统一的合力。

  例如,当时中铁的子公司中铁二局作为上市平台,主营业务包含房地产开发,其所控制的房地产公司数量就有10余家,在成都、福州、三亚、贵阳等地推进实施“中铁城”系列项目建设。

  “中铁置业刚成立的时候资源整合能力不足、管理能力不强、开发资源不够,要把每个局的房地产项目都整合进去并做好是不现实的。”2012年时,中铁二局的高管曾表示,并存发展到渐进式整合,才是中铁系的主要思路。

  虽然中铁2015年将中铁二局(600528.SH)的资产置换到集团内,解决了同业竞争问题,随后也在处置一些房地产子公司股权,但其房地产业务并未全部归于中铁置业,其它各局、设计院也照旧从事房地产开发。

  “没有什么特别的规定说房地产不能做,只要能自负盈亏,对于开发这个利润高的业务大家还是能做就做,尤其是一些效益比较好的,比如最厉害的中铁四局,他们也有资金去做,像我们就很难去做这种投资。”一位中铁广州工程局人士告诉界面新闻。

  他所在的工程局因面临验工计价回款长等问题,连工资都是好几个月才发一次,很难直接开发商品房,他还解释了另一层原因:“关键是我们没有没有房地产开发资质证书,只能接一些房建项目,四局应该是有的,中铁建工也很早就有了。”

  据了解,中铁建工旗下的中铁诺德,2010年走向专攻商办地产之路,在国内多城扩张提速。此后又从合作开发为主转向自己拿“地王”建设,先后在天津、北京、深圳、上海等地建立了诺德中心商办写字楼。

  “中铁诺德”的知名度一时间还盖过了中铁置业,直至近两年,中铁的房地产业务品牌化战略提出,将诺德确立为商办品牌,基本上解决了业务分散的格局。

  黄金时期麻烦频出

  中体系的继续壮大,在2010年大部分央企面临“退房令”后,作为“持牌”央企,又迎来了新的市场机遇。

  当时的中铁置业开始尝试股权收购、战略合作、土地招拍挂、区域滚动发展等多种开发模式,并与中铁系内部单位、地方政府以及一些知名房企如万科、银泰、凯德置地等签订合作协议,拓宽市场开发渠道。

  走出去的方式,让中铁系房地产板块销售额在2010年实现翻番,达到120亿元,虽然与225亿的目标相差甚远,但同比增长较快,销售面积也能挤入行业前20之列。

  但2011年开始后,未适应行业调控周期的中铁置业不进反退。且不说追赶万科、碧桂园等头部地产公司,连金茂、中铁建地产等央企后起之秀,销售额及排名都陆续超过徘徊在200亿左右的中铁系。

  界面新闻查阅其中铁置业历史资料发现,面对规模、盈利能力双双落后的局面,改革、整合等词汇一直伴随着过去的发展,比如开始以“会展+地产”特色开发模式为核心、控制开发销售节奏、完善区域布局等。

  在中铁系的地产业务在规模壮大的同时,因为地产开发专业性的制约,其涉房业务遭遇的麻烦事也不少,与合作方的冲突开始显露。

  2011年,中铁青岛中心曾发生股东纠纷,一作为小股东的当地民企指责中铁置业违法、违规收取购房定金,并声称自己拥有该项目所有权,虽然最终中铁胜诉,但却错过了项目销售的市场良机。

  2018年,中铁二局还与合作伙伴厦门滕王阁“翻脸”,因成都知名的“500亩”大盘投资问题产生隔阂,原本由中铁二局负责拿地,滕王阁与另一小公司负责出资,但中铁二局停止了合作,双方各执一词,均表示是对方未履行义务。

  二者对簿公堂3年,直至2021年3月份,二审驳回了中铁二局的上诉,并判决其应交付土地予滕王阁,并且支付逾期补偿。3年时间,成都房价明显上涨,中铁系在这一项目上投资上损失颇多。

  除此之外,中铁系面临的投诉维权、违规销售被处罚等事件也时有发生。

  比如中铁号称要花500亿打造的青岛世界博览城项目,配套了大量住宅和公寓产品,一度成为当地的“红盘”,但因为“私自捆绑精装修销售”、“设计缺陷”等问题履被维权。

  而去年在北京热销的中铁·诺德逸府,也被业主质疑其开发能力,包括前期销售虚假宣传、项目货不对板,更为严重的问题是防火门设计不规范,随后中铁置业又在相关部门督促下进行过整改。

  值得注意的是,在这个十年,中铁“走出去”的步伐加快,但海外拓展的房地产项目并不顺利,其中最知名的便是与万达产生纠葛的“大马城”项目。

  “大马城”是马来西亚首都吉隆坡中心区域单一最大、未开发的完整地块,预计投资2300亿,建成以交通枢纽为驱动的国际商业中心。2015年时,中铁非常看重这一项目,不仅能够获得房地产开发的效益,还能扩大在马来西亚的影响力,为承接新马高铁奠定基础。

  但中铁在股权收购过程中出现了一些波折,2017年5月出售方单方面同中铁解约,随后有消息传出万达意图拿下该项目,最终也并未成功,搁置两年后,2019年底,中铁才正式拿到“大马城”项目。

  近两年,中铁系仍在尽力化解海外项目投资风险问题,直至2021年nba录像尼克斯_VP电竞,“大马城”的项目风险才被完全化解,虽然是其房地产业务迈出海外的一大步,但考虑到该项目的建设进度,中铁要从中获得收益还很久远。

  高管频繁变动

  除了业务端的麻烦,中国中铁内部的人事变动也影响着地产板块的发展。

  2021831日,外逃两年的中国中铁原党委副书记周孟波,被缉捕并遣返回国,随后中铁内部接连传出高管被查消息。

  作为中铁系的主要地产平台,中铁置业也不例外,部分主要高管陆续被公布处于调查之中,人事动荡频繁。

  20211029日, 中央纪委国家监委网站公告称,中铁置业原总经理朱洁以及副总经理、总工程师朱长清因涉嫌严重违纪违法,接受纪律审查和监察调查。这二人均为中铁置业的元老级人物。

  另外,2020年,北京中铁诺德房地产公司董事长王景明也被带走调查,中铁置业山东总杨斌也与今年5月被带走调查。

  目前, 中铁置业官网上的总经理已更改为申凌云,他原先是中铁文旅的董事长。

  频繁人事变动和高管被调查,无疑会影响中铁系地产业务的推进。一位业内人士对界面新闻表示,央企高层的薪酬、管理考核维度都不是市场化的,相对而言策略会保守一点,但往往人事变动对公司的影响会更大,这样导致了中铁系地产公司近几年整体发展并不算快。

  冲刺“双千亿”

  回头来看,中铁系地产近几年投资策略交替性明显,2016-2017年间,公司相对激进,尽管拿地数量较少,但偏向于一线及热点二线城市争夺,成交综合楼面价高企的同时,溢价率也相对较高。

  比如2016年先后于嘉兴、苏州花费11.25亿几76.7亿摘得的地块,溢价率分别为53%与132.7%,2017年,中铁在北京以50.2亿拿下顺义后沙峪地块,溢价率伟为30.39%。

  2018年后则为求稳,减少对热点城市地块的参与,将注意力聚集于弱二线及三四线潜力城市,比如昆明、贵阳等西南城市,并加大投资力度,以保持毛利率的稳定。

  重新立下房地产业务“双千亿”目标后,中铁系抓住了去年下半年抢收地块的机会,但销售额表现不佳。

数据来源:中国中铁年报、中指研究院数据来源:中国中铁年报、中指研究院

  “拿地多,但是销售数据没有起来,说明他比较侧重于囤地的战略,销售方面受市场、新开工等影响难以快速显现,并且相对而言,中铁、中铁建这种类似的企业在销售主力上不是特别强势。”知名地产分析师严跃进对界面新闻表示。

  也有分析师对界面新闻表示,去年猛增的投资并不能说明中铁的战略有明显的变动,主要是有这个土地市场的压力,有些政府会要求央企托底,在房企资金较紧的情况下,低价拿地是中铁系偶遇的好机会。

  有了去年的库存,今年上半年,中铁系已明显减少拿地投资,将重心放在抢销售、去库存方面。

  “现在的稍微收敛其实说明了,基本储备工作已经做到位了,所以会偏向于保守,强调土地的开发情况,在拿地方面开始强调控成本。”严跃进对此表示。

  2021年,虽然全年在京沪等热门城市抢收地块,实现新增土储翻番,但受行业调整影响,中铁系地产销售额为580亿元,不仅同比下降15%,也远不如早已步入千亿地产阵营的中铁建地产。

  据中指研究院数据显示,今年1-5月份,中铁房地产实现销售额为158.6亿元,排名第53名,离千亿目标距离尚远。

  在奔向房地产业务增长目标的路程上,中铁系不似主营基建业务般“狂魔”,但面对当下的市场环境,稳在自己的安全区内或许是另一种前行。

版权声明

本文仅代表作者观点,不代表百度立场。
本文系作者授权百度百家发表,未经许可,不得转载。

分享:

扫一扫在手机阅读、分享本文

评论